Instalaciones de protección contra incendios en edificios

¿Qué es PCI y qué significa en construcción?

Las instalaciones de protección contra incendios (PCI) son el conjunto de sistemas y elementos constructivos que permiten detectar un fuego, avisar a los ocupantes, contenerlo, apagarlo y sacar a la gente del edificio con seguridad. En Taller de Ingeniería redactamos el proyecto de PCI de edificios de viviendas, oficinas, locales comerciales, hoteles, centros docentes o instalaciones deportivas en Madrid, supervisamos su ejecución y tramitamos su puesta en servicio, las inspecciones y la legalización de instalaciones existentes.

Antes de hablar del servicio, conviene aclarar qué significa exactamente PCI y en qué se diferencian la protección activa y la pasiva, porque de esa distinción depende casi todo lo demás: qué hay que proyectar, quién lo instala, qué se revisa y cada cuánto.

PCI son las siglas de «protección contra incendios». En obra, en arquitectura y en ingeniería de instalaciones se usa para referirse a todo lo que un edificio necesita para cumplir la normativa de seguridad en caso de incendio: desde los extintores y las bocas de incendio hasta las puertas cortafuegos, la sectorización o la resistencia al fuego de la estructura. Cuando en un proyecto o en una obra se habla de «la PCI», «el capítulo de PCI» o «el instalador de PCI», casi siempre se refiere a las instalaciones de protección activa; cuando se habla de «sistema PCI» se suele pensar en un equipo concreto (detección, rociadores, red de BIE…).

El Código Técnico de la Edificación lo resume en su objetivo: reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios sufran daños derivados de un incendio de origen accidental, como consecuencia de las características del proyecto, la construcción, el uso y el mantenimiento del edificio. Es decir, la PCI no es solo una lista de equipos: es una forma de proyectar el edificio para que un incendio, si se produce, quede limitado a una zona y la gente pueda salir.

Por eso una instalación de PCI se apoya siempre en dos tipos de medidas que trabajan juntas:

• Protección pasiva: lo que está construido en el edificio y actúa sin que nadie lo active. Muros y forjados resistentes al fuego, sectores de incendio, puertas cortafuegos, sellados, protección de la estructura, recorridos de evacuación bien dimensionados.
• Protección activa: los equipos e instalaciones que detectan, avisan o apagan el fuego, de forma automática o manual. Detectores, pulsadores, alarmas, extintores, bocas de incendio equipadas (BIE), rociadores, hidrantes, extinción por gas, control de humos.

Protección activa y pasiva contra incendios: la diferencia

La forma más sencilla de verlo: la protección pasiva limita el incendio y protege la evacuación; la activa lo detecta y lo combate. La pasiva gana tiempo; la activa aprovecha ese tiempo. Un edificio con buenos extintores pero sin sectorización deja que el humo llegue a las escaleras en pocos minutos; uno bien sectorizado pero sin detección puede tener un fuego creciendo en un almacén cerrado sin que nadie lo sepa.

Protección pasiva contra incendios: qué incluye

Las medidas de protección pasiva tienen como objetivo impedir que un incendio aparezca o se extienda, retrasar su propagación y facilitar la evacuación y la intervención de los bomberos. Se resuelven en el diseño del edificio y en los materiales:

• Sectorización: dividir el edificio en sectores de incendio con paredes, techos y suelos que resistan el fuego durante un tiempo determinado (la clasificación EI 60, EI 90, EI 120… indica minutos de integridad y aislamiento).
• Ignifugado y protección de estructuras: pinturas intumescentes, morteros proyectados o placas que protegen pilares y vigas, sobre todo de acero, para que mantengan su capacidad portante el tiempo que exige su uso y altura (resistencia R).
• Sellado de pasos de instalaciones: collarines, sacos, morteros y masillas en los huecos por donde atraviesan cables, tuberías y conductos un elemento sectorizador. Es uno de los puntos que más fallan en obra: una pared EI 120 con un paso de bandeja sin sellar deja de serlo.
• Puertas y compuertas cortafuegos: puertas EI con cierre automático y compuertas en los conductos de ventilación y climatización que cruzan sectores.
• Reacción al fuego de los materiales: revestimientos de paredes, techos y suelos con la clase exigida según la zona (recorridos de evacuación, locales de riesgo especial, falsos techos con instalaciones).
• Evacuación: número de salidas, longitud de los recorridos, anchura de puertas, pasillos y escaleras, escaleras protegidas o especialmente protegidas y señalización.

Protección activa contra incendios: los sistemas PCI

La protección activa la forman las instalaciones que actúan cuando hay un incendio. Son las que suele tener en mente quien busca «instalaciones PCI» o «sistemas PCI», y las que regula de forma directa el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI). En edificios diseñamos:

• Detección y alarma: detectores de humo o de temperatura, central de incendios, pulsadores manuales y sirenas o avisadores luminosos.
• Evacuación por voz y megafonía: mensajes pregrabados o en directo para guiar la evacuación en edificios de pública concurrencia, docentes u oficinas grandes.
• Extintores portátiles: el primer medio de extinción, presente en casi todos los usos.
• Bocas de incendio equipadas (BIE): mangueras conectadas a una red de agua propia, con su abastecimiento.
• Rociadores automáticos: red de tuberías con rociadores que se abren por temperatura y descargan agua sobre la zona afectada.
• Hidrantes y columna seca: tomas para los bomberos, en el exterior o dentro del edificio.
• Abastecimiento de agua: depósitos y grupos de bombeo contra incendios que dan el caudal y la presión que piden BIE y rociadores.
• Extinción automática por agua o gas: agua nebulizada o agentes gaseosos en salas de cuadros, CPD, archivos o cocinas industriales.
• Control de humos y calor: extracción natural o mecánica y presurización de escaleras, imprescindible en aparcamientos cerrados, atrios y grandes superficies.
• Alumbrado de emergencia y señalización: luminarias de emergencia y señales fotoluminiscentes de evacuación y de los equipos de protección.

Las dos partes se proyectan juntas. Si se sectoriza una planta, la detección, las compuertas y el control de humos tienen que responder a esa sectorización; si se instalan rociadores, el CTE permite en algunos casos ampliar los sectores o los recorridos de evacuación. Separarlas en proyectos o técnicos distintos que no hablan entre sí es la causa más habitual de incoherencias en las inspecciones.

Qué normativa de PCI se aplica a los edificios en Madrid

En un edificio no industrial hay dos normas que se reparten el trabajo, y conviene no confundirlas:

• Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (CTE DB-SI), aprobado por el RD 314/2006. Dice qué necesita el edificio según su uso, superficie, altura y ocupación: sectores, evacuación, qué instalaciones activas son obligatorias, accesibilidad para bomberos y resistencia al fuego de la estructura.
• Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI), aprobado por el RD 513/2017. Dice cómo se diseñan, instalan, ponen en servicio, mantienen e inspeccionan las instalaciones activas: requisitos de los equipos, empresas instaladoras y mantenedoras habilitadas, programas de mantenimiento e inspecciones periódicas.

A esas dos se suman las ordenanzas municipales (en la ciudad de Madrid y en otros municipios de la Comunidad hay exigencias propias para determinadas actividades y para la licencia), el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión en lo que toca al alumbrado de emergencia, las normas UNE a las que remite el RIPCI para el diseño de cada sistema y, para las actividades que lo requieran, la Norma Básica de Autoprotección (RD 393/2007), que regula los planes de autoprotección. En la Comunidad de Madrid, el registro de la puesta en servicio de las instalaciones de PCI en establecimientos no industriales tiene su propio procedimiento, regulado por la Orden de 12 de marzo de 2014 y sus resoluciones de desarrollo.

Todo proyecto de PCI en un edificio justifica las seis secciones del CTE DB-SI: SI 1 propagación interior, SI 2 propagación exterior, SI 3 evacuación de ocupantes, SI 4 instalaciones de protección contra incendios, SI 5 intervención de los bomberos y SI 6 resistencia al fuego de la estructura.

Dos ejemplos de cómo el CTE fija lo que es obligatorio: en general, debe haber un extintor de eficacia 21A-113B a no más de 15 m de recorrido desde cualquier origen de evacuación, y los edificios con una altura de evacuación superior a 24 m necesitan columna seca. El resto de exigencias (detección, BIE, rociadores, hidrantes, alarma) depende del uso y de la superficie, y es lo primero que comprobamos al empezar un proyecto.

¿Cuándo es obligatorio un proyecto de PCI?

El proyecto de protección contra incendios deja de ser opcional en estas situaciones:

• Obra nueva: el proyecto del edificio debe justificar el CTE DB-SI y definir las instalaciones de protección activa.
• Cambio de uso: convertir un local en academia, una oficina en clínica o una vivienda en alojamiento turístico cambia las exigencias de evacuación y de instalaciones.
• Ampliaciones y reformas importantes: cuando se modifica la superficie, la distribución o la ocupación de forma significativa.
• Licencia de actividad: muchas actividades necesitan, para obtener la licencia o presentar la declaración responsable, un proyecto que justifique la seguridad en caso de incendio y defina sus instalaciones.
• Instalaciones nuevas o ampliaciones de sistemas en edificios existentes, cuando la Comunidad de Madrid exige proyecto o documentación técnica firmada por técnico titulado competente para registrar su puesta en servicio.

Qué documento hace falta exactamente (proyecto completo, proyecto de actividad, memoria técnica o simplemente el certificado de la empresa instaladora) depende del uso, de la superficie, del sistema y del trámite. Lo comprobamos al principio, porque presentar menos de lo que toca acaba en un requerimiento y presentar más de lo necesario encarece el expediente sin aportar nada. Si tu caso es un local que va a abrir una actividad, tienes el detalle del trámite en nuestra página de proyecto de actividad para naves y locales.

Cómo hacemos un proyecto de PCI, fase a fase

Un proyecto de PCI bien hecho no consiste en llenar el plano de detectores y BIE. Parte del edificio y de su uso, y sitúa cada elemento donde la norma y el riesgo real lo piden. Lo trabajamos así:

1. Estudio previo: qué miramos

• Uso o usos del edificio, superficie construida por planta, altura de evacuación y ocupación prevista.
• Locales y zonas de riesgo especial: cuartos de instalaciones, cocinas, almacenes, salas de cuadros, archivos, aparcamiento.
• Estado de la estructura y de los elementos constructivos si el edificio ya existe; documentación anterior (proyectos, certificados, actas de mantenimiento e inspección).
• Abastecimiento de agua disponible, accesos para bomberos y edificios colindantes.
• Exigencias del ayuntamiento y del procedimiento de la Comunidad de Madrid que aplica al caso.

2. Proyecto básico y de ejecución: qué hacemos

• Justificación del CTE DB-SI: sectorización, recorridos y salidas de evacuación, resistencia y reacción al fuego, accesibilidad para bomberos.
• Selección de los sistemas de protección activa exigidos y de los que convenga añadir.
• Cálculos hidráulicos de BIE, rociadores e hidrantes; dimensionado de depósito y grupo de bombeo.
• Distribución de detectores, pulsadores, sirenas, extintores, alumbrado de emergencia y señalización.
• Cálculo del control de humos cuando hace falta (aparcamientos, atrios, grandes superficies).
• Coordinación con los proyectos de arquitectura, climatización, ventilación y electricidad: compuertas, sellados, alimentaciones eléctricas de los equipos de seguridad.

3. Qué entregamos

• Memoria descriptiva y justificativa, cálculos, pliego de condiciones, mediciones y presupuesto.
• Planos de sectorización, evacuación e instalaciones por planta, con esquemas de principio de cada sistema.
• Durante la obra, dirección de obra, coordinación de seguridad y salud cuando se nos encarga, y supervisión de las pruebas de funcionamiento.
• Certificado final de obra y la documentación para registrar la puesta en servicio.

Instalación y puesta en servicio de las instalaciones de PCI

Las instalaciones de protección activa las ejecuta una empresa instaladora habilitada para cada sistema, que al terminar emite su certificado de instalación. Para que la instalación pueda usarse legalmente, el titular debe además tener un contrato de mantenimiento con una empresa mantenedora habilitada y registrar la puesta en servicio. En la Comunidad de Madrid, en establecimientos no industriales, ese registro se tramita a través de una Entidad de Inspección y Control Industrial (EICI), siguiendo el procedimiento de la Orden de 12 de marzo de 2014.

A menudo nadie necesita una instalación nueva, sino tramitar la puesta en servicio de una que ya está hecha o comunicar las inspecciones periódicas. Antes de presentar el expediente revisamos:

• El tipo de establecimiento y el uso real del edificio.
• La situación de la instalación frente a la documentación disponible: lo que dice el proyecto y lo que hay montado.
• Los certificados de la instaladora, el contrato de mantenimiento y los informes de inspección existentes.
• La coordinación con la entidad de control o la administración que interviene.
• Las tasas y los datos del titular.

En estos expedientes el problema no suele ser presentar algo, sino presentar lo correcto: si se mezcla documentación de mantenimiento con la de puesta en servicio, si el certificado no corresponde a los sistemas instalados o si la instalación no está bien identificada, llega el requerimiento y el trámite se alarga. Gestionamos directamente los trámites con las administraciones locales y autonómicas y en los portales oficiales; si tienes otras instalaciones que registrar en el mismo edificio, puedes verlas todas en registro y legalización de instalaciones.

Mantenimiento e inspecciones de PCI según el RIPCI

Una instalación de PCI que no se mantiene deja de proteger sin que nadie lo note: un grupo de bombeo que no arranca, una BIE sin presión, una central con detectores anulados. Por eso el RIPCI fija un programa mínimo de mantenimiento para cada sistema (en su anexo II) y, en muchos edificios, una inspección periódica por un organismo de control.

Programa de mantenimiento

El reglamento separa dos niveles:

• Revisiones cada tres y cada seis meses: comprobaciones de accesibilidad, señalización, estado aparente y funcionamiento básico de los equipos (extintores, BIE, central de detección, pulsadores, grupo de bombeo, depósitos…). Las puede hacer personal de la empresa mantenedora o el propio personal del titular de la instalación.
• Revisiones anuales y cada cinco años: las hace siempre una empresa mantenedora habilitada. Incluyen pruebas de funcionamiento completas y, cada cinco años, operaciones como la prueba de presión (retimbrado) de los extintores o la prueba de presión de las mangueras de las BIE.

Además, el RIPCI limita la vida útil de los extintores a veinte años desde su fabricación. Cada operación debe quedar documentada en las actas de la empresa mantenedora, que son lo primero que pide un inspector.

Inspección periódica por organismo de control

Aparte del mantenimiento, el RIPCI obliga a que, en los edificios cuya inspección no esté regulada por otra reglamentación específica, el titular solicite al menos cada diez años la inspección de sus instalaciones a un organismo de control acreditado (lo que se suele llamar «inspección OCA de PCI»). En la Comunidad de Madrid, la sede electrónica concreta qué edificios deben pasarla:

• Uso administrativo y docente desde 2.000 m².
• Uso comercial, de pública concurrencia y aparcamiento desde 500 m².
• Edificios de menor superficie y de vivienda cuando tienen zonas o locales de riesgo especial alto.

El organismo de control comunica el resultado a la Comunidad de Madrid; si es desfavorable, el titular tiene que corregir los defectos. Te ayudamos a preparar la inspección y, si sale con defectos, a decidir y documentar las correcciones.

La protección pasiva también envejece: puertas cortafuegos que ya no cierran solas, sellados abiertos por una reforma de instalaciones, compuertas que nadie ha probado. Conviene incluir su revisión en el plan de mantenimiento del edificio, sobre todo después de cualquier obra.

Si ya tienes una instalación de PCI: auditoría y legalización

En muchos edificios existentes la instalación está, pero no está claro si cumple o si está registrada. Pasa con edificios de oficinas que han cambiado varias veces de inquilino, con locales que se han dividido o unido, o con instalaciones ampliadas sin proyecto. Una instalación ejecutada sin proyecto puede no cumplir los requisitos actuales, y el problema aparece justo cuando hace falta una licencia, una venta, una inspección o el seguro lo pregunta.

Hacemos una auditoría técnica que compara lo construido con lo exigible y con lo documentado, y a partir de ahí:

• Adaptamos la instalación o el edificio a la normativa de aplicación (CTE DB-SI, RIPCI y ordenanzas municipales) con el proyecto de reforma que corresponda.
• Legalizamos instalaciones existentes que no estaban registradas.
• Regularizamos la documentación: planos actualizados, certificados, contratos y actas.
• Elaboramos planes de emergencia y autoprotección cuando la actividad los necesita.

Cuando la adecuación afecta a la estructura, a la distribución o a un edificio antiguo, la coordinamos con nuestro trabajo de rehabilitación de edificios.

PCI según el tipo de edificio

El CTE DB-SI exige cosas distintas a cada uso. Estos son los puntos que más pesan en los edificios con los que trabajamos:

En la práctica, la mayoría de los edificios combinan varios usos: un bloque de viviendas con locales comerciales y garaje, un hotel con restaurante y salas de reuniones, un centro docente con cafetería y gimnasio. Cada zona se proyecta con su uso, y los sectores entre ellas son tan importantes como las instalaciones de cada una. Cuando la PCI forma parte de un proyecto de edificio completo, la integramos con el resto de arquitectura e instalaciones.

¿Y si es una nave o un establecimiento industrial?

Las naves, almacenes, talleres y fábricas no se rigen por el CTE DB-SI en materia de incendios, sino por el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI), aprobado por el RD 164/2025, que sustituye al de 2004. El enfoque es distinto: se parte de la configuración del establecimiento respecto a su entorno y de su nivel de riesgo intrínseco, calculado a partir de la carga de fuego de lo que se almacena y se fabrica, y de ahí salen la sectorización y las instalaciones exigidas. Las instalaciones activas siguen el mismo RIPCI. Lo tienes explicado en nuestra página de protección contra incendios en establecimientos industriales. Si tu edificio mezcla oficinas y nave, revisamos qué parte queda bajo cada reglamento.

Nuestra experiencia en protección contra incendios

Entre los proyectos en los que hemos trabajado está la legalización y el registro de las instalaciones térmicas y de protección contra incendios de la UNED, para Cymi. Es el tipo de expediente que mejor conocemos: un edificio docente y administrativo en uso, con instalaciones de varias épocas, en el que hay que poner en orden la documentación técnica, comprobar la instalación y tramitarla ante la administración.

También hemos tramitado licencias de obras y actividad de clínicas, como las de Newdental en Alcorcón y Guadalajara o el centro de bienestar de Isaac Peral para Sanitas/Exxer. Puedes ver estos y otros trabajos en nuestros proyectos.

Dos ejemplos prácticos

Ejemplo 1: un edificio de oficinas de 2.500 m² en Madrid que nunca ha pasado la inspección periódica. El titular descubre, al renovar el seguro, que su edificio administrativo supera los 2.000 m² y debería haber pasado la inspección de un organismo de control. El mantenimiento está contratado, pero las actas no cubren todos los sistemas y nadie sabe si la central de detección se corresponde con la distribución actual, que ha cambiado con varios inquilinos. Revisamos la documentación y la instalación, detectamos zonas nuevas sin detección y un sector roto por una reforma, proponemos las correcciones, las supervisamos y el edificio llega a la inspección con la documentación ordenada.

Ejemplo 2: un local comercial de planta baja en Alcobendas que se convierte en academia. El cambio de uso de comercial a docente cambia la ocupación y los recorridos de evacuación. El proyecto de actividad necesita justificar el CTE DB-SI: número y anchura de salidas, sectorización respecto a las viviendas superiores, alumbrado de emergencia, extintores y, según la superficie, sistema de alarma. Redactamos el proyecto, coordinamos con la instaladora los sellados del techo, donde pasan las instalaciones de los vecinos, y preparamos la documentación para la licencia y la puesta en servicio.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa PCI en incendios?

PCI significa «protección contra incendios». Engloba los sistemas activos que detectan, avisan y apagan un fuego (detección, alarma, extintores, BIE, rociadores) y las medidas pasivas del edificio que lo contienen y protegen la evacuación (sectores, puertas cortafuegos, sellados, protección de la estructura).

¿Qué es PCI en construcción y en arquitectura?

En construcción y arquitectura, PCI es la parte del proyecto y de la obra que resuelve la seguridad en caso de incendio: la justificación del CTE DB-SI y las instalaciones de protección activa. Es habitual hablar del «capítulo de PCI» del presupuesto o del «instalador de PCI» de la obra.

¿Cuál es la diferencia entre protección activa y pasiva contra incendios?

La pasiva está construida en el edificio y actúa siempre, sin activarse: limita la propagación del fuego y del humo y protege la evacuación. La activa son equipos que actúan cuando hay un incendio, solos o manejados por una persona, para detectarlo, avisar y extinguirlo. Un edificio necesita las dos, proyectadas de forma coherente.

¿Qué es un sistema PCI?

Es cada una de las instalaciones de protección activa de un edificio: el sistema de detección y alarma, la red de BIE, los rociadores, los hidrantes, la columna seca, la extinción automática o el control de humos. Cada sistema se diseña según las normas UNE a las que remite el RIPCI y lo instala y mantiene una empresa habilitada.

¿Cuándo es obligatorio un proyecto de protección contra incendios?

En obra nueva, cambios de uso, ampliaciones y reformas importantes, y cuando la licencia de actividad o el registro de la instalación en la Comunidad de Madrid lo exige. Lo firma un técnico titulado competente. El tipo de documento depende del uso, la superficie y el sistema.

¿Qué normativa regula la protección contra incendios en edificios en Madrid?

El CTE DB-SI (RD 314/2006) define qué necesita el edificio; el RIPCI (RD 513/2017) regula cómo se diseñan, instalan, mantienen e inspeccionan las instalaciones. Se completan con las ordenanzas municipales, el REBT para el alumbrado de emergencia y el procedimiento de la Comunidad de Madrid para registrar la puesta en servicio en establecimientos no industriales.

¿Cada cuánto hay que revisar las instalaciones contra incendios?

El RIPCI fija revisiones cada tres y cada seis meses, que puede hacer la mantenedora o el personal del titular, y revisiones anuales y cada cinco años, que hace siempre una empresa mantenedora habilitada. Las operaciones concretas dependen de cada sistema.

¿Qué edificios necesitan inspección de PCI por un organismo de control?

Los que no tienen la inspección regulada por otra reglamentación específica deben pasarla al menos cada diez años. En la Comunidad de Madrid afecta a los usos administrativo y docente desde 2.000 m², a los usos comercial, de pública concurrencia y aparcamiento desde 500 m², y a edificios menores o de vivienda con zonas de riesgo especial alto.

¿Quién puede instalar y mantener una instalación PCI?

Solo empresas instaladoras y mantenedoras habilitadas para cada sistema según el RIPCI. Nosotros redactamos el proyecto, dirigimos la obra, supervisamos las pruebas y tramitamos la puesta en servicio y la legalización; la ejecución y el mantenimiento los hace la empresa habilitada.

¿Se puede legalizar una instalación de PCI que ya está hecha?

Sí, en muchos casos. Primero se comprueba qué hay instalado y qué exige la normativa; si la instalación cumple o se adapta, se documenta y se registra su puesta en servicio. Si no cumple, se redacta el proyecto de adecuación necesario.

Cuéntanos tu edificio

Si tienes que proyectar la protección contra incendios de un edificio, abrir una actividad, preparar una inspección o poner en orden una instalación existente, cuéntanos el uso, la superficie y en qué punto estás. Te diremos qué documentación necesitas y cómo podemos ayudarte. Contacta con Taller de Ingeniería.